Banjirembun.com - Selama ini membicarakan tentang harta warisan masih dianggap tabu. Apalagi ketika harta peninggalan itu berupa tanah. Padahal pengalaman, wawasan, dan pengetahuan terkait hal tersebut sangat penting. Salah satunya guna mencegah dari tindak penipuan, penggelapan, atau pemerasan dari pihak yang memanfaatkan ketidaktahuan pembeli atau penerima tanah. Ujung-ujungnya penyesalan terjadi lantaran rugi besar.
Pada proses jual-beli maupun penerimaan hibah dan warisan berupa tanah, terkadang diterima tak utuh dalam lingkup satu bidang lahan yang bersertifikat. Dalam artian, di satu petak tanah yang sertifikatnya atas nama satu orang pemilik tidak memungkinkan untuk diterima seluruhnya sehingga dibolehkan langsung balik nama. Melainkan mesti ada proses pemecahan dulu.
Memecah sertifikat tanah lazim dilakukan oleh sejumlah ahli waris (penerima warisan) maupun para penerima hibah tanah dari orang tua. Dengan kata lain, mereka (dua orang atau lebih) menerima waris atau hibah di sebidang tanah yang sama. Bisa pula terjadi dikarenakan adanya jual-beli tanah sebagian. Maksudnya, pembeli hanya ingin beli sebagian atau penjual cuma ingin jual sebagian dari sepetak lahan.
Dalam kasus jarang, pemecahan tanah dilakukan oleh pemiliknya sendiri pada satu lahan sama. Beberapa sertifikat hasil pemecahan itu semuanya atas nama dia sendiri. Tujuannya untuk dijual kaveling yang harga permeternya bisa melambung ketimbang dijual utuh. Dengan begitu pembeli tinggal balik nama. Alasan lain, agar anaknya yang menerima kelak tak perlu repot pecah sertifikat.
Baca juga: Tiga Metode Bisnis Tanah Kaveling Perorangan Beserta Langkah-langkahnya
Pemisahan sertifikat tanah penting segera dilakukan setelah ada transaksi pembelian atau akad penerimaan hibah/waris yang dilakukan lebih dari satu orang calon pemilik baru. Salah satu alasan utamanya agar pembeli atau penerima dapat memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atas namanya sendiri. Itu dimaksudkan demi mencegah konflik atau sengketa ke depannya.
Misalnya penjual, pemberi, atau pewaris memiliki lahan 1000 m². Lantas ada seorang lagi pembeli, penerima, atau ahli waris lain yang juga ikut "bertransaksi". Artinya, lahan tersebut dipecah untuk dua pembeli/penerima. Masing-masing berhak atas tanah seluas 500 m². Supaya aman dan legalitas terjamin, selayaknya sertifikat "induk" itu harus dipecah jadi dua.
Sayangnya, masih banyak pembeli atau penerima tanah yang kerapkali tak menyiapkan dana tambahan untuk proses pemecahan. Bahkan lebih parah lagi, anggaran untuk BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan) juga tak ada. Di mana, BPHTB tidak hanya dikenakan bagi pembeli transaksi jual-beli tanah. Akan tetapi seluruh penerima hibah dan warisan juga dikenai.
Inilah barangkali para penerima warisan atau hibah merasa terbebani membalik nama sertifikat tanah. Belum ditambahi tanggungan ongkos lain-lain untuk balik nama sertifikat serta pengeluaran "tak resmi" penunjang kelancaran saat "titip" pemrosesan berkas. Alhasil, jangan heran banyak ditemukan penjualan tanah atau rumah yang status pemiliknya masih atas nama orang tuanya yang sudah meninggal (pewaris).
Biaya, Cara, dan Syarat Pecah Sertifikat Tanah
Cara mengurus dan biaya pemecahan sertifikat hasil transaksi jual-beli tanah dapat melalui Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Tarifnya sekalian satu paket dengan biaya AJB (Akta Jual Beli). Adapun proses hibah maupun turun waris tidak memerlukan AJB. Cukup membayar BPHTB (umumnya harga beli/transaksi 150 juta BPHTB-nya sekitar 4,5 juta) dan persyaratan lain.
Sedangkan untuk tanah hasil hibah maupun turun waris nilai BPHTB-nya secara resmi 50% dari biaya "normal". Namun, kadang peraturan daerah membuat sesuai kebijakan pemda masing-masing. Intinya, besaran angka beban BPHTB pada tiap-tiap daerah peluang berbeda sangat besar. Meski NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) sama dan harga "nyata" objek tanah juga sama, tapi hasil akhir perumusan bisa beda.
Perlu diketahui, dasar penetapan BPHTB bukan hanya mengacu pada NJOP. Contohnya, tanah 1.000 m² harga faktanya 300 juta atau 300 ribu permeter persegi. Namun, nilai itu ternyata jauh lebih tinggi dari NJOP yang angka jual tercantum 100 ribu/m² atau dihargai 100 juta. Melainkan pula NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yang tiap daerah juga berbeda.
Pada perolehan hak dikarenakan turun waris atau hibah yang diterima oleh seseorang pribadi yang masih ada hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus ke bawah dan ke atas dengan tingkat satu derajat dengan pewaris atau pemberi hibah angka NPOPTKP-nya paling lumrah di setiap daerah yaitu minimal 300 juta. Artinya, ketika NJOP tanah waris di bawah 300 juta tidak dikenakan BPHTB.
Sebagai ganti AJB, PPAT dalam proses pemecahan tanah disebabkan menerima warisan bakal membuat Akta Pembagian Hak Bersama (APHB). Tujuannya agar tanah yang diwariskan tersebut nama pemiliknya sesuai dengan para penerima yang memiliki hak bersama. Konsekuensinya, dari sertifikat atas nama bersama (setelah APHB) jika ingin dipecah lagi ke atas nama tunggal/individu (sesuai luas hak yang diterima) maka bayar BPHTB lagi.
Biaya lain yang mesti dikeluarkan yaitu honorarium (sudah termasuk meliputi transportasi, makanan, dan akomodasi) untuk petugas lapangan yang diberikan memakai amplop saat pengukuran. Selanjutnya, tarif pengukuran dan pemeriksaan tanah yang disetorkan langsung saat pengajuan (nominal menyesuaikan ukuran tanah). Kemudian, biaya pendaftaran pertama kali sebesar 50 ribu.
 |
| Sertifikat Tanah |
Cara memecah sertifikat tanah secara mandiri tanpa melalui jasa orang lain umumnya mempunyai langkah dan syaratnya sebagai berikut:
A. Langkah Pemecahan Sertifikat Tanah Milik Sendiri untuk Bisnis Kaveling Perorangan
1. Datang ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional). Setiap kabupaten/kota ada BPN.
2. Isi dan tandatangani formulir permohonan pemecehan sertifikat yang diberikan petugas.
3. Setelah persyaratan dipenuhi semua dan disetorkan, pemohon menerima surat tanda terima pendaftaran.
4. Petugas pengukuran menjadwalkan ke lokasi tanah bersama/diketahui oleh pemilik tanah.
5. Petugas menggambar dan membuat posisi tanah di peta.
6. Penerbitan surat ukur untuk tanah induk yang telah dipecah.
7. Penerbitan surat ukur untuk masing-masing tanah hasil pemecahan.
8. Surat ukur ditandatangani oleh kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
9. Pengajuan penerbitan sertifikat ke subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).
10. Kepala Lembaga Pertanahan menandatangani sertifikat.
11. Pemecahan sertifikat selesai. Penjual, pembeli, penerima hibah, atau ahli waris memperoleh sertifikat sesuai hak masing-masing.
B. Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah Milik Sendiri
1. Untuk jaga-jaga persiapkan semua dokumen asli yang telah difotokopi.
2. Foto kopi Kartu Keluarga (KK) dan KTP.
3. Isi formulir tentang letak, luas, dan penggunaan objek tanah yang diajukan pemecahan.
4. Surat pernyataan bermaterai bahwa tanah tidak dalam sengketa.
5. Pernyataan bahwa tanah dikuasai secara fisik.
6. Menyebutkan alasan pemecahan.
7. Sertifikat tanah asli.
8. Fotokopi SPPT PBB.
9. Bagi yang ingin membangun rumah di atas tanah sebaiknya mengajukan izin perubahan penggunaan tanah dari persawahan/perkebunan (lahan hijau atau basah) menjadi perkampungan/pemukiman/pekarangan (lahan kuning atau kering). Bila status tanah sudah "kering" maka tidak perlu lagi mengajukan.
10. Melampirkan bukti SSP/PPh (Surat Setoran Pajak/Pajak Penjualan Tanah) pada tanah yang dijual.
11. Tapak kaveling dari kantor pertanahan.
C. Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah Hasil Hibah dan Warisan
1. Mengisi formulir permohonan oleh para pemohon (ahli waris).
2. Fotokopi KK dan KTP para ahli waris.
3. Sertifikat Asli.
4. Surat keterangan waris yang sesuai perundang-undangan.
5. Akta wasiat notariil.
6. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
7. Bukti pelunasan BPHTB.
8. Bukti bayar uang pemasukan.
Uniknya, masih lumrah jual-beli tanah di pedesaan atau kampung yang suratnya girik (tanah adat), petok, atau SPPT PBB. Terkadang ada juga yang legalitasnya hanya sampai level AJB tapi "berani" dijual. Kalaupun suratnya SHM itu juga masih utuh milik almarhum/almarhumah orang tua (belum pecah atau balik nama turun waris).
Baca juga: 5 Pihak yang Kerap Jadi Sasaran Empuk Penipu Spesialis Aset Properti
Nah, semua kewajiban biaya peningkatan legalitas, pemecahan, serta balik nama di atas umumnya seluruhnya dibebankan pada pembeli. Malahan, untuk PPh (pajak tanggungan penjual) tatkala ada pun ditanggung pembeli. Dengan demikian, penjual menerima bersih harga jual tanpa perlu lagi mengeluarkan duit.
Ikuti Medsos kami:
Terima kasih telah membaca tulisan kami berjudul "Cara Memecah Sertifikat Tanah Hasil Hibah, Turun Waris, dan Bertujuan untuk Bisnis Tanah Kaveling Perorangan"
Posting Komentar
Berkomentar dengan bijak adalah ciri manusia bermartabat. Terima kasih atas kunjungannya di *Banjir Embun*